Tại
Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I/2016 giảm.
Ngược lại, đặc biệt là các sản phẩm
chung cư, biệt thự lk, đang chuẩn bị được bổ sung một khối lượng khổng lồ
từ các dự án bán đợt cuối cùng.
Giới đầu tư nhỏ lẻ
đang toan tính những gì?
Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội
Theo
tìm hiểu một số nhà đầu tư bất động sản có tiếng trong làng địa ốc Hà Nội, nhiều cá nhân đều
có chung chiến lược ưu tiên 'xuống tiền' ở phân khúc chung cư. Điều này, được
đặt trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường ngày càng dồi dào, cạnh tranh về
giá bán – giá trị tiện ích hưởng thụ cho chủ nhân cũng như độ 'hot' của vị trí
khu đất.
Đầu
tiên phải kể đến khoản tài chính dùng để mua chung cư (phổ biến ở tầm giá dưới
30 triệu đồng/m2) thường thấp hơn so với nhà phố ở cùng vị trí. Theo phân tích
ở địa bàn trung tâm (các quận nội thành) hay địa bàn mới hoàn thiện hạ tầng
(như Từ Liêm, Thanh Trì, Long Biên…) thì độ 'vênh' giá là khá lớn, trung bình
số tiền mua căn hộ chung cư chỉ chiếm khoảng 30-50% so với giá trị mua nhà phố,
đất thổ cư.
Như
vậy, với khoản chi phí 'đầu vào' tương đương nhau, lựa chọn nhà đất thổ cư rất
khó lòng tìm được (cả về nguồn cung lẫn mức giá kỳ vọng) sản phẩm ưng ý. Ở
chiều ngược lại, việc 'đổ tiền' vào chung cư (đã hoặc đang hoàn thiện thô) với
đủ tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông điện nước được khớp nối chỉn chu, sẽ
giúp các nhà đầu tư tiết kiệm được một khoản tài chính đầu tư nội thất cho
chính căn hộ đó hoặc dùng để quay vòng đầu tư sản phẩm khác.
Tiếp
nữa, chung cư thương mại cũng có thêm nhiều điểm cộng được phân tích trong
thang so sánh với phần còn lại. Chẳng hạn, hạng mục tiện ích nội khu của dòng
sản phẩm này hiện nay thường vượt trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa
được tổ chức xây dựng, cải tạo lại) hay nhà phố dự án (nếu chủ đầu tư tuân thủ
thực hiện đầy đủ các hạng mục đã giới thiệu trong dự án được phê duyệt, chấp
thuận).
Đầu tư nhanh, sang tay thuận lợi.
Một
số 'Thượng đế' đang kiếm tìm chốn thụ hưởng đánh giá, thay vì chỉ là nơi trú
thân, gần như toàn bộ các tiện ích cần thiết cho cuộc sống thường nhật đều đầy
đủ ở sản phẩm chung cư: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ, làm đẹp, thể thao, khu
vườn dạo chơi, khu tâm linh…
Bên
cạnh tiện ích cuộc sống, yếu tố an ninh cũng được nhắc tới, trong bối cảnh các
chủ đầu tư chung cư đều nhanh nhạy lên kế hoạch sử dụng các biện pháp bảo vệ
thông minh như camera, thẻ ra vào, nhân viên an ninh 24/7... để tăng giá trị sử
dụng cho sản phẩm.
Theo
tìm hiểu thực tế hoạt động phân phối tại một số sàn giao dịch cũng như các chỉ
báo của các đơn vị, cơ quan thống kê thì rổ hàng hóa căn hộ chung cư hiện đang
rất đa dạng và sẵn sàng phục vụ bất cứ nhu cầu – khả năng tài chính nào của
khách mua.
Trong
số nguồn cung khổng lồ này, đương nhiên có cả những sản phẩm 'tồn đọng' lẫn
nguồn hàng tương lai đến từ các dự án mới ra đời hoặc tái khởi động. Đối với
dòng sản phẩm chung cư, việc lựa chọn, so sánh, phân tích ưu/nhược điểm của
khách hàng tỏ ra dễ dàng và nhanh chóng hơn so với thổ cư/nhà mặt đất.
“Với
thông tin truyền thông chính thống hiện hữu, hầu như ai cũng đều có thể định vị
một cách tương đối tính chuẩn chỉ của dự án cũng như sức mạnh thực sự của chủ
đầu tư đứng phía sau…” – một nhà đầu tư tên Quân nhận xét.
Nếu
đem so với việc tìm hiểu giá trị – giá thành của sản phẩm thổ cư (pháp lý đầy
đủ, không nằm trong quy hoạch treo, không bị thế chấp, cầm cố), thì rõ ràng
việc tìm hiểu chung cư dễ hơn hẳn.
Chưa
kể, bài toán kinh tế của giới đầu tư cũng chỉ ra rằng căn hộ chung cư bao giờ
cũng dễ bán/chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp hơn, bởi giá cả gần như luôn
ổn định theo barem của thị trường, hạn chế được tình trạng bán phá giá quá rẻ
hoặc quá đắt dẫn đến găm hàng – chết vốn.
Ngược
lại, nhà đất thổ cư lại có sự biến động giá thường xuyên. Thậm chí, nếu 'nhờ'
các đơn vị định giá, tư vấn, sản phẩm nhà phố hoặc thổ cư cũng khó lòng có
chung kết quả giá thành.
Trao
đổi trên các diễn đàn đầu tư bất động sản, không ít cá nhân từng thừa nhận việc
đóng tiền theo tiến độ chia thành nhiều đợt cũng là yếu tố hấp dẫn của chung
cư. Theo đó, nhà đầu tư có thể cùng lúc mua được nhiều sản phẩm, đồng thời có
thể sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (bỏ thóc vào nhiều giỏ) để đảm bảo nguồn
tài chính quay vòng…
Cuối
cùng, không thể bỏ qua yếu tố hành lang pháp định đã mở rộng cho phép người
nước ngoài, Việt kiều được mua, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt Nam. Nhóm
đối tượng 'ngoại' này vốn đã quen với cuộc sống chung cư trong các cao ốc, vì
vậy, loại hình căn hộ cao cấp (để cho thuê hoặc sang nhượng) chắc chắn sẽ có
tiềm năng lớn.
Đăng nhận xét