Ví như bạn muốn ưu tiên đầu
tư như một ông trùm bất động sản (BĐS)
thì một trong các người không thể tốt hơn để
bạn mang thể học tập chính là tỷ phú Sam Zell.
Phê chuẩn công ty tập trung đầu tư cá nhân của mình có tên Equity Group Investment.
Sam Zell đã tích lũy được khối
tài sản lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng 1 số công ty
BĐS to lớn nhất nước Mỹ.
Bên
cạnh đó, tỷ phú này còn đưa ra những triết lý tập trung đầu tư bđs đơn giản được ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Muốn hiểu
được những nguyên tắc trong đầu tư của Zell,
hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể có thương vụ Equity
Residential.
Tuân theo quy luật Kinh tế 101: Mô hình cân bằng cung cầu.
Khu
phức hợp Equity Residential bao gồm gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung
ở các tuyến đường như San Francisco và New York. Đây
là các nơi mật độ dân số cao và phân phối nhiều
việc làm, cho nên với nhu cầu to lớn về nhà ở.
Hơn nữa, căn hộ cũng là tuyển lựa hợp
lý tại những TP lớn, trong khi giá nhà trung bình
tại thị phần cốt lõi của Equity Residential là 519 nghìn USD, thì
trên toàn nước Mỹ là 220 nghìn USD.
Về
phía cung, dân số lớn và quy định của chính phủ đã làm
cho giảm không gian sẵn có và gia tăng chi phí xây
dựng tại các khu vực này, gây hạn chế trong việc xây dựng căn hộ
mới. những nhân tố này cộng mang nhu cầu mạnh mẽ
đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% diễn ra
từ năm 2007 và giá thuê trung bình tăng gần gấp đôi so mang cùng kỳ.
Hiểu được nhược điểm.
Không mang gì
khó để nghĩ đến các điều hăng hái, song điều quan
trọng là nhìn vào gần như những mặt của câu
chuyện. một trong những rủi ro của Equity Residential chính
là mức độ luân chuyển cao.
Được
biết, thời gian cho thuê tại Equity Residential là trên dưới một năm.
Đây chính là lý bởi vì cần thiết giải thích vì
sao doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% trong khoảng năm
2007. Đây là điều phù hợp với những công
ty cùng ngành, không những thế nó mang nghĩa công
ty phải thay thế hầu hết khách thuê nhà
cứ hai năm một lần. giả dụ công ty không
thể tìm được người thuê mới thì thị trường và lợi nhuận của nó
sẽ sụt giảm.
Điều cần
lưu ý nhất là doanh thu mang thiên hướng tăng trong
thời kỳ suy thoái. Như vậy, với thể hình thành lợi
nhuận với tính chu kỳ lúc các công ty bị buộc
phải khuyến mãi thuê để duy trì thị phần. Theo thời gian, Equity
Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê,
song vẫn giữ được thị đông đảo. Nhưng điều này với thể không tồn
tại mãi mãi.
Người cùng bạn chia sẻ mức độ rủi ro là đối tác.
Là 1 người
dùng thụ động, hầu hết những gì
bạn có thể khiến cho là hiểu được các cạm bẫy
trước mắt và những cạm bẫy tiềm năng. Đây là lý vì lý do
gì cần có người cùng nhìn nhận và thẩm
định với bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn ví như họ
cũng có phần trong cuộc chơi.
bây
giờ, Zell, Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential đang trực
tiếp mang 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2%
cổ phần khác (cổ phiếu bởi vì vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ).
Vị trí của ông đánh giá 145 triệu USD. có thể điều này không là gì to
tát có 1 tỷ phú với tài sản 5 tỷ USD. Nhưng con số này
chiếm 3% tài sản ròng của ông và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công
ty.
Lúc đa số mọi người đi sang phải, bạn hãy nhìn sang trái.
Phương
pháp cuối cùng là Zell và công ty của ông
luôn mang thói quen đi ngược lại sở hữu thiên
hướng của đám đông.
Tại
thời kỳ đỉnh cao của thị phần BĐS năm 2007, ông đã bán văn phòng REIT
của mình tại Equity Office cho Blackstone mang giá 39 tỷ
USD. tới năm 2012, trong khi thị phần vẫn đang hồi
phục, công ty của Zell đã mua sắm 60% vào khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ
USD từ Lehman Brothers Holdings - đây là 1 phần của việc
phát mại 1 ngân bậc nhất tư bị phá sản. cách đây không
lâu nhất, lúc thị phần mang vẻ vững
chắc phục hồi, Zell lại bán khối tài sản trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood
Capital Group.
Khác với như những chẳng
hạn ở trên, công ty của của Zell không phải là 1 vụ ưu tiên
đầu tư đi ngược đám đông. Equity Residential đang giao
dịch mang số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành, đây là
chỉ số giám định dòng tiền chính dành cho REIT. Động thái này đã đặt
Equity Residential ở vị trí cao hơn những công ty đối thủ
và mang mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.
Hiện,
Equity Residential đã sở hữu được mức giá cao, quy
mô lớn hơn năm 2006 và tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu
đạt 48% trong vòng 3 năm, như vậy vượt qua Vanguard REIT Index và nhiều công
ty cùng ngành khác.
Ví
như bạn muốn tập trung đầu tư như Sam Zell, thì bạn phải tìm
được những công ty tốt như Equity Residential và cũng phải
đợi những thời điểm thích hợp để mua sắm chúng
hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.
 thì một trong các người không thể tốt hơn để bạn mang thể học tập chín...){kind=link}
Đăng nhận xét