Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại ô, chung cư
giá rẻ, căn hộ mini thuê mua sắm có thời hạn hay đất xây phòng
trọ... là các mô hình đầy tiềm năng ưu tiên đầu tư khai
thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản mang số vốn dưới 1 tỷ
đồng.
Ông
Ngô Đình Hãn, giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc trung tâm giải
đáp doanh nghiệp và lớn mạnh kinh tế vùng khoa Kinh tế phát
triển (Đại học Kinh tế Tp. HCM) thẩm định,
Năm 2016 nhà đất vừa túi tiền với rất nhiều cơ hội tập trung đầu tư.
Sau giai đoạn
2014-2015 nhà phố, chung cư sang trọng 3-5 tỷ đồng trở lên bùng
nổ, ngày nay thị phần đầu tư BĐS giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ.
Nhu cầu
và khả năng chi trả của người muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực to lớn.
Các
bạn bỏ tiền vào kênh BĐS thường quan tâm đến các yếu
tố như: Lợi nhuận, thanh khoản và tính an toàn.
Trên cơ sở vật chất đó, vị chuyên gia này liệt kê ra các phương thức khả thi ưu tiên đầu tư trên dưới một tỷ đồng.
biện
pháp một: tập trung đầu tư đất nền
ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Quận 9, Thủ Đức, Hóc
Môn, Nhà Bè,… Đối sở hữu đất nền giá từ này vị trí
cách trung tâm khoảng trong khoảng 12 đến 16km
trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động trong khoảng 50 -70m2, giá
trung bình từ 12 -15 triệu đồng/m2.
Đơn
cử, đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Đất phân
lô Phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. lúc tập trung đầu
tư nên lưu ý công trình, mua sắm ở khu vực dễ
dàng đường xá, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện
hữu, với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... đây
là những nhân tố thỏa thuận tốc độ gia tăng giá
của sản phẩm. Không nên sắm ở các khu hẻo lánh, kết
nối cơ sở kém và xa rời những một thể ích bởi vì tốc
độ gia tăng giá sẽ rất không nhanh và thấp.
Theo
quan sát chỉ mất khoảng 2 năm gần đây, hình thức đầu
tư này với mức độ sinh lời khá tốt, trung bình mỗi
năm có thể gia tăng giá tối đa 20%. Sở dĩ
chọn 2 khu vực trên vì tốc độ tuyến phố hóa của
khu Khu Nam và Đông Sài Gòn đang rất mạnh, kéo theo tốc độ đô thị hóa
là phát triển về dân cư và một
thể ích. một khi những nhân tố này ngày càng hoàn
thiện thì đồng nghĩa mang giá trị BĐS khu vực ngày càng nâng
cao. Đối mang vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực
hiện cơ sở nếu như mua sắm trong giai đoạn đầu, nhất là
tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
phương
pháp hai: đầu tư căn hộ phố xây
sẵn ở địa bàn vùng ven như quận 9, quận 12, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Đây là
loại tài sản phổ biến được nhiều người chọn
lọc do vừa sở hữu thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng,
lại vừa kỳ vọng nâng cao giá trong mai sau Nhà xây sẵn
dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40 m2, đối mang khu vực
càng xa trọng tâm thị thành có thể rộng
50-80m2. các thửa bé với thể xây dựng một trệt, 1 lầu, hai phòng
ngủ, hai toilet. Còn thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Loại
nhà này có giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng/căn và cao
nhất mang thể vượt một tỷ đồng. Thậm
chí có những vị trí với bán kính cách trọng
điểm Sài Gòn trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn
giá với thể rẻ hơn, chỉ ở ngưỡng 550-650 triệu đồng/căn.
Hình
thức ưu tiên đầu tư này thu thừa kế tức hàng
tháng từ tiền thuê, trung bình 0,4% giá trị sản, như vậy ưu tiên
đầu tư 1 tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. giả
dụ so với mức lãi suất ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp
nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp nhận được. Giá trị nâng cao theo
thời gian của dạng BD này không cao, trung bình khoảng 8-10% 1 năm
trong điều kiện thị trường tốt. Điều quan trọng là
ở những quận vùng ven bởi vì quy định về mức diện tích tối
thiểu để tách thửa nên diện tích quá không lớn sẽ không tách sổ riêng
được. Đối mang thửa không to 30m2, hai căn
nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền có nhà) chung.
biện
pháp 3: đầu tư căn hộ không
to giá vừa túi tiền sở hữu kết nối giao thông xuyên
suốt sở hữu những tuyến phố chính, đại lộ mới mở,
metro, đường vành đai, cầu vượt,... các căn hộ loại này
thường sở hữu diện tích 45-50m2, tối đa cũng chỉ giới hạn dưới
60m2, với giá bán 15-16 triệu đồng/m2, như vậy bỏ ra trong
khoảng 800 triệu đồng tới một tỷ đồng 1 căn, tỷ
suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Loại sản phẩm này có mặt phổ
thông tại quận 9, quận 12, rìa quận Thủ Đức và Tân Bình.
Lúc đầu
tư căn hộ không lớn giá vừa túi tiền quan trọng là tính
khoảng cách quãng trục đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời
gian đi lại 45 phút trong khoảng nơi
ở đến nơi làm cho việc và không gian sống tốt,
phải có nhiều tiện ích.
phương
pháp 4: mua căn hộ với sở
hữu thời hạn, thuê sắm trong 30-50 năm. Hình thức đầu
tư này đã có mặt tại quận Bình Tân, sản phẩm mang diện
tích trung bình khoảng 30-40 m2, sở hữu giá bán từ 350-500
triệu/căn, thời hạn sử dụng 49 năm, sau 49 năm người dùng trả nhà lại
cho chủ ưu tiên đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn
trả tiền một lần. với một tỷ đồng, quý
khách mang thể tập trung đầu tư được 2 căn, mỗi
căn với giá thuê trung bình 500 triệu đồng, tức 3-3,5 triệu/m2. Giá
thuê có thể nâng cao liên tục theo thời gian. thực
tiễn, doanh thu của sản phẩm này cao hơn nhà phố xây sẵn và căn hộ sở
hữu lâu dài. Đây cũng là hình thức đầu tư tốt
cho các các bạn sở hữu tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an
toàn. Song, nhược điểm của mô hình ưu tiên đầu tư này là bị khấu hao
thời gian sở hữu.
Theo đánh
giá của ông Hãn, trong trường hợp ưu tiên đầu tư bằng vốn
tự mang kèm sở hữu đòn bẩy tài chính
để sắm các BĐS vượt giá trị 1 tỷ đồng cần phải tính
trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho nhà băng. Ông Hãn đề
xuất thêm một số hình thức đầu tư khả thi
mà người dùng với thể tham khảo.
biện
pháp 5: sắm đất vùng ven xây nhà
trọ cho thuê. Khu vực thuận lợi để đầu tư gồm Thủ Đức, Nhà
Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. với trường hợp này, nhà đầu
tư có một tỷ đồng mang thể
vay thêm 1 tỷ nữa. Như vậy, vốn tự có dành để mua
sắm đất 80-100m2, còn vốn vay dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích
sàn mang thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ
biến một,5 triệu đồng 1 tháng mỗi phòng, vị chi tổng doanh thu
trung bình 15-18 triệu đồng 1 tháng. có mức doanh thu
này, người dùng đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút
đỉnh. tới lúc trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ đem
đến nguồn thu thuần, không còn áp lực. có thể thấy, mô hình kinh
doanh này khá ổn định và giá trị BĐS gia tăng liên tục theo
thời gian.
phương
án 6: đầu tư căn hộ cho
thuê sở hữu vay. sở hữu dạng BĐS này, khách
hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. chẳng hạn, nếu sở
hữu một tỷ đồng thì chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10
năm, lãi suất vay 10-11% 1 năm theo lãi suất hiện tại) để đầu tư
nhà tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Khu
vực với thể mua căn hộ dạng này có vị trí
gần trung tâm hơn như Tân Bình, quận 4, quận 7,… với căn
hộ một,5 tỷ đồng, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung
bình giá thuê căn hộ mới khoảng trong khoảng 0,5% -
0,6% một tháng trên tổng giá trị BĐS). sở hữu hình thức
này, doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu
tư là giá trị gia tăng của BĐS theo thời gian.
biện
pháp 7: sắm nhà phố
vượt 1 tỷ đồng, sở hữu trường hợp này chỉ nên vay khoảng
300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ đồng, địa bàn vùng ven
như Thủ Đức, Nhà Bè, Hóc Môn, quận 9, quận 12. Đây là hình thức vừa ưu
tiên đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Cụ thể, số tiền trả ngân hàng được
lấy trong khoảng nguồn tiền thuê. Mức giá thuê trung bình của căn nhà
phố một,4 tỷ khoảng 5 triệu đồng một tháng.
Đăng nhận xét