Cho thuê phòng trọ đẳng cấp ở Tp.HCM là mô hình hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi kinh nghiệm đầu tư bất động sản các khách hàng phải vượt qua không ít thách thức.
Lúc trao đổi với phóng
viên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP trả lời tập trung
đầu tư Phú Vinh cho hay, mô hình kinh doanh phòng cho thuê vừa mới
đây tại Sài Gòn thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân mang nguồn
vốn nhàn rỗi lớn tham gia. tuy nhiên, đây là 1 kênh tập
trung đầu tư không phải tiện dụng. sau
đây là 1 số kinh nghiệm cho người dùng sở hữu ý
định kinh doanh ngành nghề này bởi ông Chánh chia sẻ.
trước tiên, khảo sát nguồn cung đang có và chọn phân khúc ít sở hữu sự cạnh tranh nhất.
bây giờ, phòng trọ sang trọng tập
trung lớn nhất ở những quận nội thành Sài Gòn như 1,
3, 5, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình. Tại những đô
thị mới như quận 7, hai nguồn cung phòng cho thuê cao cấp bao
gồm: cho người nước ngoài thuê (từ 5 tới dưới 10 triệu đồng/tháng),
cho người Việt Nam thuê (từ 3-5 triệu đồng/tháng).
Căn cứ vào địa
bàn sinh hoạt và vị trí, nhà đầu tư cần chọn
lựa phân khúc phù hợp có nguồn lực về tài chính và quỹ đất
trước lúc xuất phát có loại hình kinh doanh
này. tới giữa năm 2015, nguồn cung vẫn ở giai đoạn sơ khai, thị
trường tạo dư địa to lớn cho các nhà đầu tư mới.
2 là định vị chiến
lược và phân tích nguồn cầu của tầng lớp phòng
trọ sang trọng cho thuê. Tp.HCM mang gần 10 triệu
dân sở hữu tiến trình tuyến đường hoá mạnh mẽ hiện
đang thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được quản lý
tốt, phát triển giỏi và giá cả hợp lý.
Diện tích phòng cho thuê đa dạng trong khoảng 15-20 m2, gần trung tâm sở hữu giá trong khoảng 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên.
Con
số này cao gấp đôi phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng)
nhưng lại chỉ bằng một nửa so sở hữu căn hộ chung cư (bởi
diện tích không to hơn). Vị trí của phòng trọ đẳng cấp cho
thuê thường khá dễ dàng, kết nối có khu vực trọng
điểm nhanh và dịch vụ tốt.
tầng lớp này
hướng tới đối tượng là người với thu nhập ổn
định có mức khá trở lên, chưa sắm nhà và sẵn sàng thuê loại
phòng trọ đẳng cấp để mang được chất lượng cuộc sống tốt.
Tùy vị trí khu đất và số vốn đang mang, người dùng sở
hữu thể cân nhắc mức độ hoàn thiện bất động sản, diện tích phòng trọ.
Ba là chọn mô hình ưu
tiên đầu tư thích hợp. phương hướng thứ nhất là
tự mua đất, tự xây dựng lên rồi vận hành cho thuê. Nhóm này
thì các chủ tập trung đầu tư đã mang sẵn nguồn
lực về tài chính, họ ưu tiên đầu tư xây dựng nhiều tòa nhà. Họ trực
tiếp tham gia vào việc vận hành, điều hành và khai thác quý
khách thuê.
phương thức 2,
chủ tập trung đầu tư mang sẵn đất, chỉ xây dựng và cho
thuê. phương thức ba, các bạn tư nhân sở hữu thể
“thuê để cho thuê lại”. Thay bởi bỏ vốn ưu tiên đầu tư, họ chỉ đi
thuê, sau đó là cho thuê lại bằng thứ tự riêng. điểm
cộng phương thức này là vốn tập trung đầu tư đầu
tiên ít nên thu hồi vốn nhanh hơn tập trung đầu tư trực
tiếp từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn ít hay nhiều mà nhà
đầu tư với thể lựa chọn 1 trong những biện
pháp trên.
Bốn là kiểm soát kinh
phí ưu tiên đầu tư cơ bản. nếu như mua sắm đất và xây
dựng rồi khai thác cho thuê sẽ cần thời gian thu hồi vốn trong thời
gian dài. Nên chọn các khu vực nội thành (quận Bình Thạnh, Phú
Nhuận, một, 3, 5, 10) để giá thuê được tốt nhất để giảm thời gian thu hồi
vốn. Giá đất trong khoảng 50-150 triệu/m2. nếu xây dựng
hoàn thiện thì giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê
phòng trọ theo năm trong khoảng 5-6%/năm.
ví như có đất,
xây dựng rồi khai thác cho thuê, thời gian thu hồi vốn tương đối nhanh. Nội
thành vẫn là khu vực tập trung đầu tư. giả dụ xây dựng hoàn
thiện, giá thuê dao động trong khoảng 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê
theo năm trong tổng giá trị tập trung đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.
ví như chỉ đi thuê sau
đó cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh chóng. biện
pháp này có thách thức là tìm nguồn cung (phòng ốc)
và người mua thuê. có thể phải ưu tiên đầu
tư thêm nội thất nhưng khoản tiền đó được lấy lại một phần từ tiền
đặt cọc của người thuê. Giá cho thuê theo năm trong tổng giá trị đầu
tư vào khoảng 40%/năm.
Năm là tiết giảm kinh
phí đầu tư bằng nhiều hình thức. hoạt động kinh doanh phòng
trọ cao cấp cho thuê vẫn mang vô vàn khoản phí không tên
cần phải chi: thợ duy tu bảo dưỡng, lao công, bảo vệ, thợ điện - nước... các
bạn cá nhân cần cân nhắc từng khoản chi một cách phù
hợp, cặn kẽ để tránh bị đội chi phí.
Đơn cử,
thay do thuê lao công phần đông thời gian, có thể
thuê theo ngày hoặc theo giờ để tiết kiệm kinh phí. Nên
tìm những nhóm thợ không to, uy tín, giá mềm hơn, thương lượng
trước để ngay lúc gặp sự cố (hố ga, nghẹt cầu cống...) vẫn xử lý được
ngay. Thuê thợ điện - nước dựa theo sự vụ. Phí thang máy, cáp, internet, điện,
nước, giữ xe, rác sở hữu thể thu trong khoảng khách hàng đi
thuê nhằm trang trải các chi phí, nếu khéo vun vén thì hoàn
toàn có thể dư dả nhằm trang trải chi phí này.
Sáu là quản lý khách thuê
phòng. Ngay trong khoảng đầu, quý khách nên sàng
lọc khách thuê. Để tránh những rắc rối về sau, nếu cảm
thấy không an tâm thì cần từ chối khách. chấp hành giấy
má đăng ký tạm trú cho khách hàng thuê thật sớm và
nhanh có công an xã, phường cũng
là 1 trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Chủ nhà
trọ mang thể tìm kiếm tăng cường nguồn khách
thuê từ những kênh rao vặt, mạng xã hội: zalo, viber, facebook...
Bảy là lưu
ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là chọn
lựa sai phân khúc (quá thấp và quá cao so có nhu
cầu) dẫn tới việc thu hồi vốn chậm hơn so sở
hữu dự tính. Rủi ro thứ 2 chính là trình độ quản lý bị giới hạn.
Đơn cử, quản lý an ninh quy trình kém, thu tiền thuê trễ hạn, xử
lý các sự cố (nghẹt hố ga, cầu cống...), bảo dưỡng và duy tu (sắp xếp
trang trí lại nội thất, sơn lại phòng lúc khách dọn đi).
Thứ ba, khả năng tìm kiếm
khách thuê không tốt, nhiều phòng bị trống làm suy giảm lợi nhuận,
doanh thu. tuy nhiên, lúc nguồn lực về tài
chính với hạn, việc xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn
tới thua lỗ. Rủi ro to lớn nhất là việc quản lý không tốt nguồn
tiền mà quý khách đặt cọc.
Tám là chuẩn bị giải pháp
để phòng tránh thua lỗ. Về vốn, đây là suất tập trung đầu tư lâu dài,
phải trường vốn, ít dùng đòn bẩy tài chính, hạn chế vay mượn. Về mặt tinh thần,
không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự nhẫn nại, cẩn thận, tỉ mỉ. Đừng đòi hỏi
phải mang kết quả ngay trong thời gian ngắn. Về ứng xử xã
hội, cần phải giao tiếp tốt, biết chú ý lắng nghe, xử lý linh động, sẵn
sàng chuyên dụng cho người khác. Về chuẩn bị kiến thức, luôn học hỏi
kinh nghiệm để cải tiến dịch vụ không dừng.
Chín là tận dụng thế
mạnh nguồn tiền cho thuê an cư bất chấp các điều kiện
của thị phần địa ốc. các các
bạn với từ 10-20 phòng cho thuê trở lên thì hoàn
toàn với thể an tâm đối có khoản tiền thuê hằng tháng mà họ
thu lại được. ví như phải vay ngân hàng, khoản tiền đều đặn
này có thể giúp họ đáp ứng được bài toán trả lãi vay và nợ
gốc.
Đăng nhận xét