Các dự án M&A và các rào cản pháp lý

Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) mặc dù đã giải quyết được vấn đề hàng tồn kho trên thị trường tuy nhiên vẫn gặp phải nhiều rào cản chưa thể giải quyết ngay được

Cuộc chơi chưa bao giờ tiện lợi

Từ đầu năm 2017 tới nay, thị trường địa ốc có mặt hàng loạt thương vụ M&A lúc nhiều tập đoàn to lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những Dự án có quy mô lớn tại TP.HCM. bên cạnh đó, trên thực tế, M&A bất động sản chưa bao giờ là cuộc chơi tiện dụng và không phải bất cứ thương vụ mua sắm bán, sáp nhập nào cũng thuận tiện và đem về kết quả khả quan.

Theo nhận định của JLL Việt Nam, M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị đem lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần hiện diện.

“Cứ 5 thương vụ bất động sản thì sẽ với ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thống nhất được ký kết. Điều này sở hữu thể khiến cho gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn tới sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của 1 danh mục tập trung đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn có giá trị đã được quyết định, làm công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cùng sự, nghĩ rằng, về khía cạnh pháp lý, việc chuyển nhượng Công trình và Dự án xây dựng theo quy định về luật kinh doanh bất động sản phải giải quyết một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành Công trình.

Những người có kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho rằng, về nguyên tắc, Luật Kinh doanh Bất động sản bây giờ quy định bên chuyển nhượng Công trình phải hoàn tất việc đầu tư công trình đối mang phần chuyển nhượng thì mới tuân thủ được việc chuyển nhượng. Dự án chưa hoàn thành phận sự tài chính về tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng.

Không chỉ vậy, Luật sư Nguyễn Hưng Quang còn cho biết, để được chuyển nhượng Dự án, giấy má hành chính ngày nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính các giấy tờ cồng kềnh này sẽ làm cho nhiều rủi ro cho cả hai bên sắm và bán.

Nhiều rủi ro cho nhà đầu tư

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà cung cấp bất động sản gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào những Công trình dở dang như mua lại 1 tòa nhà trong Dự án, hay mua sắm lại 1 phần Công trình, 1 số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người dùng nhà. những nhà cung cấp này bước đầu đã chấp hành được nhiều Dự án thành công, góp phần làm nhiều Dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

bên cạnh đó, những thương vụ kiểu này lại với nguy cơ rủi ro và tranh chấp. do lẽ, trên thực tế, rất khó khăn để làm cho giấy tờ chuyển nhượng Dự án hoặc 1 phần Dự án.

Chưa kể, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho Dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho các bạn. bởi nhà cung ứng đóng chức năng như chủ đầu tư để trong giao kèo mua bán, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm cho giấy chủ quyền nhà thì các bạn sẽ gặp rắc rối bởi vì cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ tập trung đầu tư thực thụ của Dự án. lúc tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối có các thương vụ kiểu này sẽ rơi đa số vào quý khách cuối cùng.

Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng nghĩ rằng, khi sắm nhà trong trường hợp trên, các bạn cần kiểm tra kỹ chủ tập trung đầu tư thật sự của Dự án. vì chủ ưu tiên đầu tư là người chịu trách nhiệm mang nhà đầu tư, nhà cung ứng hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho các bạn.

một rủi ro khác cũng được những chuyên gia khuyến cáo, là tình trạng người mua thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng Công trình (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hiệp đồng mua sắm bán sở hữu nhà đầu tư. những hiệp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý vì là, theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư Dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác ưu tiên đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn chấp hành ký hợp đồng sắm bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, nghĩ rằng, người dùng mua nhà ở các Công trình hậu M&A cần khuyên tôi bên bán cung cấp pháp lý Công trình xem đã chuyển nhượng sang chủ ưu tiên đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải sở hữu để giao dịch, chính là Dự án phải sở hữu được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và sở hữu ngân hàng bảo lãnh.

Xem thêm: Vincom Shophouse Biên Hòa có gì đặc biệt?

Share this: